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          土地增值稅清算管理的大數據應用研究

          來源:湖南稅務高等?茖W校學報 作者:蔣菊香
          發布于:2022-02-10 共4818字
            摘要:分析土地增值稅清算管理中存在的相關問題,從以數治稅角度,從支撐建設數據交換平臺、項目進度管理平臺、信息分析及風險識別平臺三個應用平臺的架構搭建,尋求解決土地增值稅清算的途徑。
            關鍵詞:土地增值稅清算管理;以數治稅;大數據應用
           
            隨著市場經濟持續發展,土地增值稅逐漸成為地方稅收的一個重要稅種,土地增值稅清算是整個土地增值稅征收管理的重要環節,是房地產開發項目土地增值稅管理的重點。通過對土地增值稅清算管理存在的問題及解決途徑的實務調研,以求解決這些問題并加強土地增值稅清算管理,提高土地增值稅清算管理能力和水平。
           
            一、當前土地增值稅清算管理面臨的主要問題
           
            1.清算對象確定難。根據稅法相關規定,土地增值稅清算分為必須清算和可以清算兩種情形。在土地增值稅清算管理實際工作中,由于涉稅信息不對稱,稅務機關并不能及時掌握納稅人需要進行土地增值稅清算的情形。
            同時,在項目分期開發的情況下,是按期數來確定清算對象,還是按建設工程規劃許可證等確定清算對象,其實并不規范和統一。此外,對于土地增值稅可以清算的情形,由于沒有事先進行稅收測算,而是單純根據銷售比例和預售期限來通知清算,造成目前土地增值稅清算結果退稅的多、補稅的少。

          土地增值稅清算管理的大數據應用研究

            2.清算收入審核難。目前土地增值稅清算收入主要依賴于企業的土地增值稅清算申報數據,雖然收集了一些第三方數據,但主要依靠手工操作進行網簽合同、實測面積、銷售單價等的比對,土地增值稅清算工作量大,效率較低,工作效果也不佳。對房地產項目總可售面積、視同銷售、房地產開發產品類型、房地產價格區間等收入因素,缺少第三方信息自動驗證、比對,大大制約了大數據作用的發揮。
            3.扣除項目核實難。當前困擾土地增值稅清算的最大難題是開發成本難以核實。開發成本項目多、業務多、票據多、時間跨度長,如果單靠人工審核,只能發現一些形式方面存在的問題,難以挖掘一些深層次的問題。一些與開發成本有關的內部數據和第三方信息,如土地出讓金及返還、政府規費、工程費竣工結算備案信息、發票、稅金等,只能以人工方式收集和整合,很難以迅速形成鏈條。
            4.清算結果產生難。土地增值稅清算被稱為“第一難”的稅務工作,一項清算工作往往歷時數月甚至一年。同時,由于土地增值稅清算人員業務水平和業務習慣等不同,產生的清算結果基本不同,容易與納稅人發生爭議。土地增值稅的申報表、審核表的數據不能自動計算,人工計算量大,容易發生差錯。清算審核發現的疑點和問題需要手工匯總和處理,清算報告和清算結果需要手工錄入。這些因素極大地影響了土地增值稅清算的效率和效果。
           
            二、土地增值稅清算管理大數據運用的思路
           
            《關于進一步深化稅收征管改革的意見》(六)深化稅收大數據共享應用:“探索區塊鏈技術在社會保險費征收、房地產交易和不動產登記等方面的應用,并持續拓展在促進涉稅涉費信息共享等領域的應用。不斷完善稅收大數據云平臺,加強數據資源開發利用,持續推進與國家及有關部門信息系統互聯互通。2025年建成稅務部門與相關部門常態化、制度化數據共享協調機制,依法保障涉稅涉費必要信息獲取;健全涉稅涉費信息對外提供機制,打造規模大、類型多、價值高、顆粒度細的稅收大數據,高效發揮數據要素驅動作用。完善稅收大數據安全治理體系和管理制度,加強安全態勢感知平臺建設,常態化開展數據安全風險評估和檢查,健全監測預警和應急處置機制,確保數據全生命周期安全。加強智能化稅收大數據分析,不斷強化稅收大數據在經濟運行研判和社會管理等領域的深層次應用。”
            綜合上述宏觀背景和征管改革規定,以及當前土地增值稅清算管理存在的問題,有必要推廣應用大數據管理來破解土地增值稅清算的難題。目前,土地增值稅清算管理工作中只是解決了自動計算清算結果的問題,數據錄入、第三方數據比對和疑點審核應對等,仍然停留在手工層面,應用價值不高,需進一步立足土地增值稅清算管理的實際情況,以清算風險管理為導向,突出項目管理、信息分析、內外部數據比對、疑點審核等流程,實現土地增值稅清算管理的優化。建議:土地增值稅清算管理應以房地產項目生命周期為主線,從房地產項目立項、開發、銷售、清算等階段出發,以土地增值稅清算為重點,以清算風險管理為導向,突出項目管理、信息分析,實現土地增值稅清算管理的“四化三觀”體系。
            1.土地增值稅清算管理的“四化”體系。
            (1)數據來源多元化。建立以房地產項目數據為主的大數據中心,接入包括稅務內部數據、政務數據、互聯網數據、企業申報數據,豐富數據來源。(2)清算過程標準化。利用大數據平臺規范企業申報,數據分析、風險應對、清算報告輸出等過程管理標準化,進一步規范清算工作流程,強化過程管理。根據土地增值稅清算工作規程,設置操作崗位和操作權限,實現流程規范化、系統化,實行流程分析和流程監控。
            同時,形成土地增值稅大數據庫,供審閱轄區內房地產開發項目、土地增值稅清算對象、清算進度、清算成果等數據,并提供清算對象土地增值稅預清算稅負率,為評估決策是否清算提供重要參考。(3)歸集比對自動化。利用各方數據來源,自動歸集各個項目數據,形成清算提醒、數據歸集、數據比對,進一步實現清算報告自動化。(4)風險分析智能化。利用數據的電子化數據沉淀,清算骨干人員的實操經驗沉淀,形成對清算過程中各項指標橫向、縱向的智能化分析。
            2.土地增值稅清算管理的“三觀”體系。
            (1)宏觀分析,加強預判。以清算單位為核心,根據單位的土地成本、非住宅比例、銷售收入分析,預估土地增值稅稅負率。(2)中觀分析,輔助測算。通過住建或者第三方公布的各類建筑平均成本為基礎,結合已清算同類項目的平均情況,測算土地增值稅。(3)微觀分析,細化執行。以企業申報的明細憑證、發票數據,結合電子底賬與第三方數據精準分析,計算土地增值稅。
           
            三、土地增值稅清算大數據運用的具體管理
           
            土地增值稅大數據平臺總體按照一個經濟數據中心,支撐建設數據交換平臺、項目進度管理平臺、信息分析及風險識別平臺三個應用平臺的架構搭建。
            1.數據交換平臺。通過建立數據交換平臺,實現職能部門數據交換、企業數據申報、第三方數據采集的長效機制,提供全面的可行性數據交換方案,整合各類數據源,加強數據的采集、清洗、加工。數據作為整個平臺搭建核心,一方面需整合各職能部門、互聯網公布數據,作為數據對比分析的參考標準,進行分析和風險識別;另一方面由企業自主申報數據,提高納稅人的主動性和積極性。
            2.項目進度管理平臺;诜康禺a項目大數據中心,建立項目管理庫、清算庫,從立項、土地摘牌、規劃、建設、預售、竣工、清算等各環節開展信息比對,對項目全流程情況進行監控,核查項目稅收到位情況。
            (1)項目管理庫:房地產開發企業以建設工程規劃許可證確定的房地產開發項目作為管理對象,建設工程規劃許可證發證時間作為項目立項時間,便于數據按項目歸集。
            (2)項目清算庫:經過分析對比后,可以清算和必須清算的項目自動進入清算庫,自動歸集該項目的房地產企業申報情況、銷售情況、成本情況、稅收情況,針對土地摘牌價、銷售進度、商住配比進行重點跟蹤管理。一方面針對未達到清算條件的項目,實時監控項目進度,對于新開工、進度緩慢的項目實現動態提醒,核查項目稅收落地情況,另一方面針對可以清算和必須清算的項目,自動進入清算庫,對比土地摘牌價、銷售比例、商住配比情況,深入分析項目。
            以竣工驗收和銷售(含自用或出租)比例確定是否辦理清算為例。①是否辦理竣工驗收的研判:清算管理依托涉稅信息平臺,分月將項目臺賬中的建設工程規劃許可證(含多個建設工程規劃許可證組合)信息,在工程竣工驗收備案信息中嵌入項目名稱信息,以建設單位和項目名稱為識別條件,研判建設工程規劃許可證所列開發項目是否已經竣工驗收,并反饋至項目管理臺賬對應項目(是否竣工驗收)。
           、阡N售比例的計算:研判開發項目未竣工驗收的,應繼續做好項目管理,分月繼續研判開發項目是否竣工驗收,直至已經竣工驗收。研判開發項目已經竣工驗收后,分月以建設工程規劃許可證(含多個建設工程規劃許可證組合)識別條件,檢索商品房預(銷)售許可證的項目指標(如套數和面積等),與商品房銷售網簽合同累計數據(數據由住建部門提供)、建設單位辦理自用和出租不動產首次登記等信息(數據由不動產登記中心提供)進行比對,計算出銷售(自用或出租)比例,并反饋至項目管理臺賬對應項目(銷售比例、自用和出租比例)。
            (3)清算流程管理:建立標準化清算程序,建立統一、標準、一致導航式清算工作支撐平臺,清算過程中分項目對相關證書、房地產收入、成本、稅費進行統一管理,系統自動記錄所有數據變動,做到工作透明,數據留痕。①相關證書:管理項目相關證書,包括土地證、用地證、工程證、施工許可證、預售許可證等,一戶式管理項目相關證書。②銷售詳情:整合企業相關的銷售備案合同信息,管理銷售房源的情況,包括銷售面積、銷售套數、銷售金額等。③成本詳情:根據企業申報的成本情況,管理土地成本、建安成本、工程費等,以項目為中心進行歸集。④稅金詳情:根據企業申報和稅務審核確認的情況,管理項目相關繳納稅金。
            3.信息分析及風險識別平臺。依托政務數據和第三方數據,驗證企業申報數據是否存在風險,包括房地產收入、房地產面積、土地使用權、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費、利息支出、稅金等預警分析模型,針對風險點進行分析識別,預警指標和分析模型涉及與清算相關的所有內容,分別從宏觀、中觀、微觀的角度進行分析,進一步發揮數據在清算中的價值。
            (1)信息分析:利用大數據分析,掌握房地產行業整體情況,實現整體分析、過程監控、成果分析,為決策提供依據。宏觀分析主要以清算單位為核心,根據全區域土地增值稅清算情況,測算土地增值稅整體稅負率。中觀分析是通過住建、互聯網公布的各類建筑平均成本為基礎,結合已清算同類項目的平均情況,測算土地增值稅。微觀分析是以企業申報的憑證、發票數據,對比稅務電子底賬數據和其他部門的憑證數據,進行土地增值稅明細數據的對比分析。土地增值稅清算報告是根據企業申報數據,計算企業預計清算的項目情況,是否為退稅或補稅,為決策提供依據。
            以“與收入相關的面積”的審核及分析為例:涉稅信息平臺定期收集房地產開發企業委托房地產測繪機構的“房屋面積測算技術報告書”信息。涉稅信息平臺按照委托單位名稱(納稅人名稱及統一社會信用代碼)、房屋名稱(項目名稱)、房屋類型、房號等,并以房號為檢索條件,結合涉稅信息平臺收集的房地產網簽合同、不動產首次登記等信息,分普通標準住宅、非普通標準住宅、商鋪、車庫、辦公樓、會所、學校等公共配套設施,及其他幾種類型(車位),按照可售面積、已售面積、待售面積、自用面積、出租面積等進行信息整理和匯總。
            土地增值稅清算在審核及分析時,調取涉稅信息平臺的房屋面積實測數據,與納稅申報表附表的“與收入相關的面積明細申報表”的申報數自動比對。數額相符的,繼續其他清算審核;數額不符的,推送至稅務機關(清算管理崗)處理。后續大數據分析具體產生的結果反饋給土地增值稅管理及相關部門,用于土地增值稅工作的指導和決策。
            (2)風險識別:建立土地增值稅風險識別模型。分析模型涉及與土地增值稅清算相關的所有內容,包括房地產收入、房地產面積、土地使用權、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費、稅金十大預警分析模型。以“建筑安裝工程費”的審核為例:根據納稅申報表附表的“建筑安裝工程費明細申報表”的合同備案編號,調取住建部門的“建設工程施工合同備案表”及附件“工程量清單計價”,或者按照竣工結算備案編號,調取住建部門的已備案的竣工結算書,與納稅申報表附表的“建筑安裝工程費明細申報表”對應行次載明的金額進行比對。再以“工程管理人員工資項目”的審核為例:根據工程管理人員有效身份證件號碼(居民身份證號碼),通過省建筑工程監管信息平臺,校驗清算申報表附表的“工程管理人員崗位配置及薪酬明細表”人員及崗位的可靠性。
          作者單位:國家稅務總局稅務干部學院長沙校區
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